RG INVEST
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Les travaux et entretien : Qui fait quoi ?


  • LES TRAVAUX

Voici la répartition généralement observée :

Travaux des propriétaires :

  • Changement de la couverture de l’immeuble
  • Ravalement de la façade
  • Changement des groupes froids de la climatisation
  • Changement des ascenseurs
  • Séparation physique des locaux loués
  • Réfection des parties communes

Travaux des locataires

  • Les aménagements des lieux loués (cloisons, câblage informatique…)
  • L’ENTRETIEN

L’entretien pour le propriétaire

  • Le propriétaire organise l’entretien de l’immeuble mais les coûts sont supportés par les locataires : nettoyage des parties communes, entretien du jardin, des portes, de la climatisation, de l’ascenseur, pour les postes les plus importants

L’entretien pour le locataire

  • L’entretien des locaux loués : nettoyage, nettoyage des vitres, changement des joints des robinets, graissage de gonds, changement des lampes…
.

L’indexation du loyer – Juin 2019

L’indexation du loyer ajuste le loyer aux variations de l’inflation. Elle est présente dans tous les baux de bureaux.

L’indice retenu est l’indice santé. La variation peut être à la hausse, mais aussi à la baisse, sauf accord contraire stipulé dans le bail.

Pour le trouver : https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante

Pour calculer le nouveau loyer : (loyer de base X nouvel indice)/indice de départ

Ou, plus facilement : https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante

Derniers indices connus :

Index (base 2013 = 100) Mai 2019 : 108.89

Index (base 2004 = 100) Mai 2019 : 131.51

L’échelle des loyers de bureaux par villes - Partie 1

A la suite de nombreuses demandes, voici un aperçu de la dispersion des loyers par communes de la région bruxelloise.
Cette petite étude porte sur un échantillon, non exhaustif, de 132 immeubles, présentant des surfaces actuellements proposées à la location.
Les loyers sont donnés en euro par mètre carré par an, hors taxes et hors charges.
Ce sont les loyers que souhaitent les propriétaires et non des loyers négociés.
Dans une prochaine étude, je montrerai la différence de loyer en
fonction de l’age de l’immeuble.
Vous noterez l’importante dispersion sur Bruxelles (1000) en raison de la grande disparité de typologie d’immeuble et de zones géographiques.

Logiquement, les loyers sont plus élevés à proximité d’un transport en commun et des Institutions Européennes. En revanche, les loyers des immeubles éloignés de ces points d’intérêts sont parmi les plus bas de la région.

Les points correspondants aux communes 1030, 1410, 1420, 1831, 1932 et 1950 s’expliquent par un échantillon très réduit.
On constate, sur les zones tertiaires traditionnelles (1000, 1040, 1050, 1070) un large spectre offrant donc la possibilité aux utilisateurs, même disposant d’un budget réduit, de louer  dans des quartiers centraux.

L’échelle des loyers de bureaux par villes - Partie 2

Voici donc la deuxième partie de notre petite étude portant, aujourd’hui, sur la différence de loyer en fonction de l’âge de l’immeuble. Cette petite étude porte sur le même échantillon que la première partie, soit 132 immeubles, présentant des surfaces actuellements proposées à la location.
Les loyers sont donnés en euro par mètre carré par an, hors taxes et hors charges.
Ce sont les loyers que souhaitent les propriétaires et non des loyers négociés.

Les deux tableaux ci-dessus représentent la ventilation des loyers en fonction de l’âge de l’immeuble et de la commune.

Par simplification, nous classons les immeubles en deux catégories : Immeubles neufs ou refaits, soit des immeubles construits ou entièrement refaits (y compris les machineries) il y a moins de cinq ans, Immeubles anciens ou non refaits, c’est à dire les immeubles ne rentrant pas dans la première catégorie.

Nous constatons, pour toutes les communes sauf pour Saint Gilles (pour la raison essentielle de la faible taille de l’échantillon), que les loyers des immeubles neufs ou refaits sont supérieurs à ceux anciens.
A cela s’ajoute aussi un critère de localisation plus difficile à appréhender.

Grâce à ces tableaux vous pouvez vérifier que votre loyer corresponds (ou non) à ceux actuellement pratiqués sur le marché.

Comment calculer votre surface de bureaux ?

Quelques ratios pour estimer la surface dont vous avez besoin : En moyenne, il faut compter environ 15 m² par poste de travail (bureaux + couloirs + blocs sanitaires) .

Cependant, suivant l’activité de votre société, cette surface peut varier considérablement. Pour des centres d’appels ou des bureaux destinés à des commerciaux, cette surface peut descendre à 6 m².

En revanche, pour des activités comme celles d’avocat ou banque d’affaire, cette surface peut monter à 25 m² par poste de travail. Ainsi, pour un cabinet d’avocats de 10 personnes, il faudrait environ 250 m².

Pour un bureaux commercial de 10 personnes, 60 m² devraient suffire. A cela, il faut rajouter les éventuelles salles de réunions. Aujourd’hui, de plus en plus de propriétaires prévoient des salles de réunions à partager, ce qui réduit la surface que vous devez louer. Cependant, pour estimer la surface d’une salle de réunion, on utilise généralement un ratio d’environ 3 m² par participant. Ainsi, pour une réunion comprenant 20 personnes, il faudrait une salle d’environ 60 m².

Bien entendu, ce sont des moyennes. Mais elles vous permettront d’estimer vos besoins futurs ou de voir si les surfaces que vous utilisez actuellement ne sont pas trop grandes ou trop petites !

La fin du bail

Vous avez décidé de déménager ?

Voici les premiers réflexes à avoir :

1- relire le bail en cours et surtout les articles concernant les conditions de sortie

Il faut en effet être sûr de deux dates :

    La date de fin de bail (date à laquelle vous remettez les clefs au propriétaire)

    La date limite de remise de votre renom (ou congé) à votre propriétaire.

        Attention, cette date est extrêmement importante. si vous la laissez passer, vous ne pourrez plus quitter vos locaux avant la prochaine date de départ sauf à négocier avec le propriétaire.

Attention à bien respecter le formalisme indiqué dans le bail
Attention, si vous êtes en renouvellement du bail, les règles sont différentes.

Ensuite, il faut être sûr de l’état dans lequel vous allez rendre vos locaux. C’est normalement indiqué dans le bail. Vous pouvez les rendre refait à neuf, à l’état initial , ou en bon état.

Le bail peut aussi préciser si vous devez décloisonner et/ou décâbler vos locaux

Les travaux de remise en état sont à votre charge.

Attention que les travaux de remise en état ne déborde pas la date de fin de bail !

2 – Bâtir un cahier des charges de vos prochain locaux avec comme critères (en autres)

Budget

Localisation

Surface

Accès transport en commun/route

Nombre de poste de travail

Image recherchée par les nouveaux locaux

Accès pour le public

Parking

Vue

3 – Définir une date d’entrée dans ses nouveaux locaux

    En général, il faut environ 5 mois entre le moment où la recherche débute et où le nouveau bail est signé. Attention ensuite aux travaux à faire dans vos nouveaux locaux. Vous allez probablement réaliser un peu de cloisonnement et poser un câblage informatique. Cela prends environ 1.5/2 mois.

4 -Contacter RG INVEST !

L’indexation du loyer

L’indexation du loyer ajuste le loyer aux variations de l’inflation.

Elle est présente dans tous les baux de bureaux.L’indice retenu est l’indice santé.La variation peut être à la hausse, mais aussi à la baisse, sauf accord contraire stipulé dans le bail.

Pour le trouver : https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante

Pour calculer le nouveau loyer : (loyer de base X nouvel indice)/indice de départ

Ou, plus facilement : https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indexation-du-loyer#figures

Index (base 2013 = 100) Aout 2018 : 107.55

Index (base 2004 = 100) Aout 2018 : 129.89

Les charges locatives – Quelques repères

Les charges locatives représentent la totalités des coûts engagés pour l’entretien ou l’utilisation de l’immeuble.
Nous y trouvons pour les principaux postes :

l’entretien des parties communes

les réparations (sauf éventuellement celles relevant de l’article 606 du code civil)

l’électricité et l’eau utilisés dans les parties communes

l’entretien du jardin s’il existe

le nettoyage des vitres

l’entretien des ascenseurs

l’assurance du bailleur

le chauffage

la climatisation

les honoraires du gestionnaire de l’immeuble

le coût de l’Hôtesse d’Accueil, du concierge

Bien entendu cette liste n’est pas exhaustive et dépend de l’immeuble loué.

Dans le cadre d’un bail signé avec un investisseur, les charges locatives sont entièrement supportées par le locataire sans possibilité de les négocier.

La fourchette habituelle du montant des charges pour un immeuble standard (avec ascenseurs, parkings, climatisation, pas de concierge ni d’Hôtesse d’Accueil) va de 30 €/m²/an à 38 €/m²/an.

Elles peuvent atteindre 55 €/m²/an sur des immeubles proposant beaucoup de services, et, inversement, descendre à 18 €/m²/an pour des immeubles sans prestations.

Dans la majorité des cas, les charges sont réglées en même temps que le loyer, par provision, au prorata des surfaces utilisées, avec une régularisation effectuée l’année d’après. Elles correspondent aux dépenses réellement effectuées.

Elles sont très rarement forfaitaires.

Bon à savoir : Lorsqu’une surface est vide dans un immeuble, c’est son propriétaire qui paye les charges, et non pas les autres locataires.

LE BAIL BUREAUX – LE B.A – BA

Le bail utilisé pour les bureaux est un bail de droit commun. La base juridique est constituée des articles 1708 à 1762 du Code Civil. Ces articles sont peu contraignants. Il est différent du bail commercial.

L’idée générale est que le locataire et le propriétaire peuvent écrire le bail comme ils le souhaitent mais en respectant les obligations imposées par la législation, dont le code civil.

 

Les obligations du propriétaire

 

  • il doit effectivement louer le bien qu’il s’est engagé à louer
  • il doit louer un bien qui puisse être utilisé
  • il doit s’assurer que le locataire puisse jouir paisiblement du bien loué

 

Les obligations du locataire

 

  • il doit payer le loyer et les charges
  • il doit utiliser les lieux en « bon père de famille »
  • il doit mettre des meubles dans les lieux
  • il doit restituer les lieux à la fin du bail

 

D’autres lois viennent compléter le code civil et imposer, en autres :

 

La mise en place des états des lieux d’entrée et de sortie

L’indexation du loyer

Tous les autres points relèvent, en théorie, de la négociation.

Car un certain nombre d’usage viennent encadrer cette négociation.

Ainsi, le plus souvent nous trouvons :

Une durée de bail de 9 ans

Deux breaks pendant les 9 ans, à 3 ans et à 6 ans

Une période de renon de 6 mois

La mise en place d’une garantie

Les postes composant les charges locatives

Les grosses réparations à la charge du propriétaire

Le conditions de sortie des lieux

Pour le bail bureaux, le droit d’enregistrement est payant

Pour plus d’information :

Votre avocat
https://www.lebonbail.be/articles/le-bail-de-bureau
http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=723