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L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL

Le bail concernant le local commercial repose sur le code civil.  Un des points de ce bail qui nécessite le plus d’explications concerne les réparations du local loué, et par extension, de l’immeuble.

Le principe est simple : les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, l’entretien courant de l’immeuble reste à celui du locataire (Article 1754 du code civil). Mais qu’est-ce qu’une grosse réparation?

La rédaction de l’article 606 du code civil précise :

 

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

La lecture de cet article, promulgué en 1804, ne nous aide pas beaucoup. Cependant, au cours du temps, la jurisprudence vient préciser les choses.

Aujourd’hui, il est d’usage, sauf exceptions, de considérer que les grosses réparations sont :

  • Le ravalement de l’immeuble

  • La réfection totale de la toiture

  • Le changement des groupes froids de la climatisation

  • Le changement du moteur et/ou de la cabine d’un ascenseur

  • La mise aux normes de l’immeuble

  • La réparation des canalisations

Le reste relevant soit de l’entretien, soit des réparations portant sur les locaux loués, et donc directement à la charge du locataire, ou par le biais des charges locatives.

En revanche, le changement de décoration des parties communes d’un immeuble, qui pourraient être mis à la charge des locataires, sont, en règle générale, pris en charge par le propriétaire. 

article 606 du code civil pour le local commercial